サブリースとは?
オーナー様から不動産を一括で借り受け、それを第三者に転貸し、空室及び滞納があった際にもオーナー様に一定の賃料を支払うことにより、オーナー様の家賃収入を保証する仕組みです。
入退去の手続き、入居者募集、入居者様の管理(トラブル・苦情対応など) 賃貸経営で発生する様々な煩わしい対応から解放され、安定した収入と安心を手に入れることがメリットとなります。
本当に安心なのでしょうか
サブリース契約の問題点としては大きく以下の点が挙げられます。
- 賃料の見直しが2年に1回ほぼ必ず行われる。定額の家賃が保証されるわけではない。
「サブリース契約＝長期「固定」家賃の受け取り」と思われている方もいらっしゃるかも知れませんが、それは間違いです。多くの場合、管理会社から支払われる家賃は将来的に減額されます。
当初の固定賃料をベースに資金計画を作ると大変なことになるケースも・・・。 - 追加で費用が発生することがある。修繕費、補修費など。
サブリースといえども、修繕費や補修費などがかかります。こうした修繕費などは管理会社が自分の負担で行うのではなく、オーナー様に請求がいきます。
グローバルアイが提案する
管理サービスとは?
賃貸用不動産経営で成功している物件というのは、「長期的に入居率が高い物件」です。賃貸用不動産の入居率は「賃貸用不動産の立地」「賃貸用不動産(建物)の質・グレード」「管理会社の工夫」などで大きく左右されます。サブリース契約は、「入居者が入らないかもしれないリスク」を管理会社に負担してもらうことになるのですが、その管理会社も商売ですから利益を出さなければ破綻してしまいます。破綻しないということは、どこからか利益が出ているのです。その利益は、オーナー様の所有している賃貸用不動産の立地、質、グレードにより利益の負担割合が変わります。
大きな保証料を支払うことになると思います
もちろん、不動産経営として利益がでているのであれば、双方がWin-Win の関係にありますので、メリットはあるかもしれません。しかし、結果として「入居率が低い物件」にサブリース契約をするというのであれば、その損失は管理会社かオーナー様が負担しなければならないということになってしまいます。グローバルアイでは、立地の良い、悪いに左右されることなく、また、建物の質・グレードに左右されることなく2 つの管理システムを選択することでオーナー様の納得の行く管理提案が出来ると考えております。
- 早期入居実現のため募集会社への情報発信、入居者を集客する営業力
- 管理する物件の地域状況を正確に把握する情報収集力
- 募集時期に即した募集方法の提案力
オーナー代行システムについて
テナント営業 ―入居者募集業務―
- 賃貸需給状況の調査。
- テナント募集に関わる賃料、賃貸条件等の企画立案。
- テナント募集に関わる募集図面・パンフレット等の作成・配布、募集看板(垂れ幕等)の設置、情報誌への掲載、レインズ等インターネット物件登録の実施。
- 入居希望者からの申込受付及び入居希望者並びに連帯保証人についての内容調査及び審査。(賃貸保証会社システム利用含む)
- テナント募集につきましては、上記の通常対応のほか、オーナー様の利益の最大化を目指すために弊社がプロパティマネージャーとなり、そのエリアについて客付けレベルの高い賃貸募集会社に依頼をすることにより早期成約を目指し、他の同条件の物件との差別化を図ります。
(オーナー側の契約手数料は成約した賃貸募集会社に支払います)
テナント管理 ―入居者対応業務―
- 建物賃貸借契約書の作成及び賃貸借契約締結。
- 入居者へ各種設備の取扱説明および鍵引渡し。
- 入居者からの365日・24時間体制でのクレーム受付。
- 入居中の修繕受付及び対応。
- 建物賃貸借契約の更新手続き。
- 更新に伴う賃料等の改定業務。
- 解約相談窓口を設け、入居者からの解約相談及び解約・精算手続き
- 退室立会い及び退去後の原状回復工事(リフォーム)の発注・施工、改修工事の提案。
建物管理 ―建物維持保全バリューアップ業務―
- 共用部分の清掃業務(日常・定期清掃)、各種設備保守点検及び報告、修理・取替工事の発注、改修工事の提案。
- 建物の修繕計画の企画・提案。
- 各種設備の365日・24時間体制での緊急受付対応。
- 月次管理報告書の提出。
入金管理 ―賃料等集金業務・オーナー様への送金報告業務―
- 契約金(礼金・敷金・前賃料等)の徴収。
- 月額賃料・共益費・更新料等の徴収。
- 月次管理報告書の提出
- 賃料等の未収者への督促及び回収
(管理手数料稼働賃料・共益費等の3％から(消費税別)) - 月々オーナー様へ賃料をご指定口座に送金いたします。
※滞納賃料保証及び明渡し訴訟などの特約は付きませんが、滞納者が出た場合には弊社にて素早く確実な初期対応及び督促作業を行い賃料滞納を最小限に抑えます。明渡し訴訟なども迅速に対応します。
オーナー代行システムは弊社がオーナー様の委託を受け賃貸経営のマネジメントに係わる業務(テナント募集から解約精算業務まで)又、建物管理(清掃業務、各種設備の保守点検、修理等)をトータルに代行するシステムです。これによりオーナー様は煩わしい所業務から解放され、効率の良い賃貸経営を営むことができます。
オーナー代行管理委託契約内容
契約条件
(1)契約期間
原則2年間(更新可能)
(2)管理手数料
スマート：稼働賃料・共益費等の3％(消費税別)から
- 毎月の送金賃料より差引かせていただきます。
(3)契約手数料
成約賃料の1ヶ月分相当額(消費税別)
- 新規テナント成約毎に送金賃料より差引かせていただきます。(通常募集時の礼金分に相当)
(4)敷金(保証金)
原則テナントより預かる敷金は、弊社ではお預かり致しません。
(新規契約時の場合は、一度弊社にて賃貸募集会社よりお預かりし、オーナー様へ送金します)解約時の敷金返還業務等を行う場合には、弊社の方で立て替え払いにて対応します。
(5)更新手数料
更新事務手数料として新家賃の半月分(消費税別)
- 更新終了後、更新月の送金賃料より差引かせていただきます。
(6)建物管理費
建物管理費は、定額方式(年間建物管理費÷12カ月)
管理項目
日常清掃、定期清掃、各種設備点検、各種法定点検等の管理を提供。
※共用部分の水道代・電気代は実費精算となりますので、毎月の定額支払いには含まれません。
(7)修繕負担費用
オーナー様負担分…経年劣化、自然損耗による内装の張替え、設備機器の修理・交換等。
- 建物本体並びに共用設備等が原因で夜間・休日に緊急出動、復旧作業を実施した場合。 (入居の際、シリンダー交換費用は通常テナント様のご負担となります)
テナント及び弊社負担部分・・・「テナント及び弊社の責による修繕費用」、「テナント入れ替え時の原状回復費のテナント負担分」
(8)賃料送金
前月末日までに収受した賃料等から、弊社管理手数料及び建物管理費等を差引き、当月20日にご送金いたします。当日20日前に送金を希望される場合は、ご希望にあわせられるよう検討させて頂きます。
送金賃料＝(稼働賃料・共益費等-管理手数料〔税別〕)-建物管理費〔税別〕-修繕費等
(9)募集条件算定
新規にテナント募集する場合の条件は、その時点の市場動向、経済状況等を考慮してご提案させていただきます。
(10)その他
貸室空室時における公共料金、建物火災保険料等はオーナー様のご負担となります。